BIGAS ASSESSORIA I GESTIO, S.L.

NO HI HAN PUBLICACIONS

APARTATS DEL BUTLLETÍ

Ayuda
x

Ayuda a la busqueda de artículos

La búsqueda se realizará sobre los artículos que pertenezcan a las publicaciones del producto seleccionado.

Si introducimos más de una palabra, el resultado de la búsqueda será todos los artículos que contengan al menos una de las palabras.

Si introducimos varias palabras entre comillas, el resultado de la búsqueda será todo artículo en el que aparezca exactamente la frase escrita en el buscador.

Ejemplo: "Obligaciones del empresario"

FISCAL

MESURES URGENTS EN MATÈRIA D’HABITATGE I LLOGUER

Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer (BOE núm. 55 de 5/3/2019)

Entrada en vigor: el 6 de març del 2019.

El nou text s’aprova després que el Govern veiés com el seu Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, sobre aquesta matèria, publicat el 18 de desembre passat, no pogués superar el tràmit de convalidació en el Congrés dels Diputats.

Arrendaments urbans

Es modifica l’extensió dels terminis de la pròrroga obligatòria i la pròrroga tàcita dels contractes d’arrendament d’habitatge. Així, es fixa en cinc anys el període de pròrroga obligatòria, excepte si l’arrendador és una persona jurídica, que llavors es fixarà en un termini de set anys. I per a la pròrroga tàcita es disposa que, un cop arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues i un cop transcorregut el període de pròrroga obligatòria, si no hi ha comunicació per part d’alguna de les parts on s’estableixi la voluntat de no renovar-lo, feta amb quatre mesos d’antelació a la finalització dels cinc o set anys en el cas de l’arrendador i amb dos mesos d’antelació en el cas del llogater, el contracte es prorrogarà anualment durant tres anys més.

D’altra banda, es fixa en dues mensualitats de renda la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança que es poden exigir a l’arrendatari, ja sigui a través de dipòsit o d’aval bancari, i excepte que es tracti de contractes de llarga durada. Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador, quan sigui persona jurídica.

Pel que fa a l’exclusió de l’àmbit d’aplicació de la Llei d’arrendaments urbans de la cessió temporal de l’ús que comporta l’activitat dels denominats habitatges d’ús turístic, se suprimeix la limitació per la qual aquests habitatges han de ser comercialitzats a través de canals d’oferta turística i es remet específicament al que estableix la normativa sectorial turística que sigui d’aplicació.

En aquest context, i amb l’objectiu de dinamitzar l’oferta d’habitatge en lloguer, s’encomana al Ministeri un conjunt d’accions per dur a terme, entre les quals hi ha la negociació amb les administracions sectorialment competents.

A més, es regulen els sistemes d’índexs de referència del preu del lloguer d’habitatge; es crea el sistema estatal d’índexs de referència del preu del lloguer d’habitatge i es recull la possibilitat de la creació de sistemes d’índexs de referència autonòmics, amb la finalitat de dissenyar les polítiques i els programes públics en matèria d’habitatge en els àmbits territorials respectius.

Habitatges d’ús turístic

S’incrementa fins al 10 % de l’últim pressupost ordinari la quantia del fons de reserva de les comunitats de propietaris i s’estableix la possibilitat que aquests recursos es destinin a les obres obligatòries d’accessibilitat que preveu l’article Deu.1.b) de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal. I s’estén l’obligació de fer aquestes obres d’accessibilitat als casos en què les ajudes públiques a les quals la comunitat pugui tenir accés arribin al 75 % del seu import.

Respecte als habitatges d’ús turístic, perquè les comunitats de propietaris puguin limitar o condicionar l’exercici de l’activitat o establir quotes especials o increment en la participació de les despeses comunes de l’habitatge, s’exigirà el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.

Impost sobre béns immobles

S’exceptua de l’obligació de repercutir l’impost a l’arrendatari quan l’arrendador sigui un ens públic en els casos de lloguer d’immoble d’ús residencial amb renda limitada per una norma jurídica; es modifica la regulació del recàrrec previst per als immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent, mitjançant la seva remissió a la corresponent normativa sectorial d’habitatge, autonòmica o estatal, amb rang de llei, a fi que pugui ser aplicat pels ajuntaments mitjançant l’aprovació de la corresponent ordenança fiscal; i es crea una bonificació potestativa de fins al 95 % per als immobles destinats a lloguer d’habitatge amb renda limitada per una norma jurídica, a la qual podran acollir-se els habitatges subjectes a règims de protecció pública en lloguer o habitatges en lloguer social en què la renda està limitada per un determinat marc normatiu.

ITPiAJD

S’introdueix una exempció per als arrendaments d’habitatge per a ús estable i permanent als quals es refereix l’article 2 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans.

Els contractes d’arrendament sotmesos a la LAU 29/1994, que han tingut lloc abans de l’entrada en vigor del nou reial decret llei, es continuaran regint pel que estableix el règim jurídic. Sense perjudici d’això, quan les parts ho acordin i no sigui contrari a les previsions legals, els contractes preexistents es podran adaptar al règim jurídic que estableix aquest reial decret llei.

Així mateix, l’increment de la quantia destinada al fons de reserva que estableix la modificació de la lletra f) de l’article Novè.1 de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal, es podrà dur a terme al llarg dels tres exercicis pressupostaris següents a aquell que es trobi en curs a la data d’entrada en vigor del nou reial decret llei.

DESPESES HIPOTECÀRIES

Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (BOE núm. 65 de 16/3/2019)

Entrada en vigor: el 16 de març del 2019 (als tres mesos de la publicació).

Aquesta norma, que no substitueix la Llei Hipotecària de 1946, trasllada parcialment a Espanya la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrer del 2014, sobre els contractes de crèdit formalitzats amb els consumidors per a béns immobles d’ús residencial. Això s’hauria d’haver fet abans del 21-3-2016 i ha posat en risc greu la possibilitat d’una elevada multa a Espanya per incompliment de les seves obligacions davant la UE (105.991,6 € per cada dia de retard).

Aquesta llei té per objecte establir determinades normes de protecció de les persones físiques que siguin deutores, fiadores o garants de préstecs que estiguin avalats a través d’hipoteca o un altre dret real de garantia sobre béns immobles d’ús residencial o que tinguin la finalitat d’adquirir o de conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir.

Entre altres novetats, destaquen la prohibició de les clàusules terra, és a dir, d’aplicar un interès mínim en hipoteques amb un tipus d’interès variable, el repartiment de despeses entre l’entitat financera i el consumidor, un abaratiment dels interessos de demora i d’amortització anticipada, l’augment dels mesos d’impagament abans que s’executi un crèdit, la major exhaustivitat exigida en la informació precontractual que ha de proporcionar l’entitat financera al ciutadà o el protagonisme que cobra el paper del notari com a encarregat de confirmar el compliment de les obligacions de l’entitat financera i de proporcionar assessoria imparcial i gratuïta al prestatari.

Informació precontractual

Deu dies abans de signar el contracte, els bancs tindran l’obligació de facilitar al client la documentació següent:

• La FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada), que té caràcter d’oferta vinculant i inclou informació ajustada al perfil del client i al préstec sol·licitat.

• La FiAE (Fitxa d’Advertiments Estandarditzats), on han de figurar les clàusules de préstec, els índexs de referència amb què es calcula l’interès a pagar, la indicació de si hi haurà un interès mínim en cas de variació de l’índex de referència, la possibilitat que hi hagi un venciment anticipat en cas d’impagament de diverses quotes.

La informació facilitada ha de contenir un document amb simulacions de les quotes i la seva variació al llarg dels anys (en el cas que sigui de tipus variable), una còpia del projecte del contracte, que haurà de desglossar tots els costos que impliqui la signatura final, una guia clara sobre les despeses que corresponen al banc i al client, les condicions de les garanties de l’assegurança que s’exigeixin i informació sobre l’assessorament gratuït que ha de donar el notari.

Nou paper del notari

Un cop que el consumidor hagi decidit quina és l’entitat financera i el crèdit que més s’adeqüen als seus interessos, haurà de comunicar al banc el nom del notari triat perquè li remetin, per mitjans telemàtics, tota la documentació. Llavors el notari haurà d’explicar al consumidor els aspectes més rellevants del préstec i contestar a totes les seves preguntes, de manera que el consumidor pugui tenir, amb el seu assessorament imparcial, un coneixement complet del contracte i, per tant, dels seus drets i de les seves obligacions.

Redactarà una acta notarial gratuïta, on deixarà constància dels fets comprovats i de les explicacions donades al consumidor, així com de les preguntes que el consumidor hagi plantejat amb les respectives respostes.

Repartiment de despeses

En aquest punt ja no hi ha discussió; a partir del 16 de juny el banc paga la gestoria, els aranzels notarials, la inscripció en el Registre de la Propietat i l’impost d’actes jurídics documentats (IAJD).

El pagament de l’impost per part de l’entitat financera no és una novetat, perquè el mes de novembre passat el Congrés ja havia aprovat el Reial decret llei 17/2018, de 8 de novembre, de manera que el banc prestador estigués obligat a fer el pagament de l’impost, tot això com a mesura per combatre les conseqüències de la inestabilitat que es va patir amb motiu de la incongruència del Tribunal Suprem (que, en sentència de 16 d’octubre, va decidir que les entitats financeres havien d’abonar l’impost d’actes jurídics documentats, i posteriorment el ple d’aquest tribunal va decidir que el subjecte passiu de l’impost d’actes jurídics documentats en les hipoteques era el prestatari).

Per la seva banda, el comprador seguirà pagant les despeses de taxació i les segones còpies del notari, si les sol·licita. A més no s’ha limitat la comissió d’obertura, però només es pot cobrar una vegada.

Però no tots són llums en aquesta reforma, també hi ha ombres; tinguem en compte que l’increment de les despeses de constitució suportades pels bancs podrien propiciar un «cert» augment dels tipus d’interès en els nous préstecs, especialment en el cas dels que s’apliquen a la modalitat de tipus de fix. Així ho ha manifestat el Banc d’Espanya en un informe on també destaca que el retard en la recuperació del deute impagat per als prestadors (es refereix a les noves normes sobre el desnonament, com ara veurem) es podria traduir en un «cert» enduriment de les condicions creditícies, sobretot en les que s’apliquen als deutors amb un perfil de risc més elevat.

Desnonaments

Els requisits exigits perquè un banc apliqui el seu dret de venciment anticipat sobre una hipoteca en la qual el prestatari ha deixat de pagar un determinat nombre de quotes s’endureixen per a les entitats de crèdit en benefici dels consumidors a partir de la seva entrada en vigor.

Així ho estableix l’article 24 de la nova Llei 5/2019 quan diu que, perquè una entitat pugui exercir el dret de venciment anticipat, les quotes impagades han de superar el 3 % del capital concedit o 12 quotes mensuals si es produeix en la primera meitat de vida d’un préstec, i el 7 % del capital concedit o 15 quotes mensuals si ocorre durant la segona meitat.

Encara que el nombre de quotes impagades necessàries per arribar a acumular el 3 % de la primera meitat o el 7% de la segona dependrà tant del tipus d’interès i del termini de vida residual de la hipoteca, així com de la part del préstec ja amortitzat, en la majoria dels casos el nombre serà clarament superior a les tres quotes mensuals que avui en dia recullen les clàusules hipotecàries com a requisit per procedir a l’execució.

Amortització anticipada

Límits màxims a les comissions per reembossament anticipat en els préstecs a tipus d’interès fix de fins a un 2 % del capital amortitzat durant els deu primers anys de vida i de l’1,5 % si es decideix dur-ho a terme posteriorment.

A tipus variable, les comissions màximes passen del 0,5 % del capital amortitzat establert actualment en cas que tinguin lloc durant els cinc primers anys de vida del préstec, o del 0,25 % si es produeix després, fins al 0,25 % durant els tres primers anys (o alternativament al 0,15 % durant els cinc primers anys, en funció del que acordin les parts) i al 0 % després.

Solvència

Amb la nova normativa, el banc també està obligat a estudiar a fons la capacitat econòmica del client, i tenir en compte, entre altres aspectes, els ingressos presents i futurs, la seva ocupació, els seus estalvis, les despeses fixes, etc. Així mateix, ha de consultar l’historial creditici del client al Banc d’Espanya.

Novació i subrogació

Les comissions també varien en canviar un préstec de tipus variable a un altre de tipus fix. Si ho fa entre productes de la mateixa entitat (novació), es podrà aplicar una comissió de fins a un 0,15 % com a màxim durant els tres primers anys de vida de la hipoteca, però a partir d’aquest moment no suposa cap despesa. A més, el client podrà subrogar sense costos i portar lliurement la seva hipoteca a un altre banc, ja que entre les entitats s’establirà un mecanisme de compensació que es basa en els interessos cobrats i els pendents de cobrament per evitar el robatori de clients.

Interès de demora

En el cas de préstec o crèdit conclòs per una persona física que estigui garantit mitjançant hipoteca sobre béns immobles per a ús residencial, l’interès de demora serà l’interès remuneratori més tres punts percentuals al llarg del període en el qual resulti exigible. L’interès de demora només es podrà meritar sobre el principal vençut i pendent de pagament i no podran ser capitalitzats en cap cas.

MODELS DE RENDA I PATRIMONI

Ordre HAC/277/2019, de 4 de març, per la qual s’aproven els models de declaració de l’IRPF i de l’IP, exercici 2018 (BOE núm. 62 de 13/3/2019)

Entrada en vigor: el 14 de març de 2019.